商业贷款的李逵和李鬼

2019-05-23 Rifo

本文原创作者:Max Mi, 商业贷款专家,Commercial Financial Consultant, Commercial Mortgage Broker


当我们提及酒店,养老院,购物中心,加油站,农场,工厂等标签明显的商业,农业,工业物业融资贷款时,大家想到的一定是商业贷款,不会出现张冠李戴的现象。本文咱们聊的是商业贷款的李逵和李鬼,换句话说就是那些民用商用界限不明显的物业,例如:上居下铺,小型公寓,小型农场,公司持有,自然人持有等。


为什么要讨论这个话题呢?


以上物业的贷款属于贷款行业的雷区,在实际操作过程中,经常遇到商业贷款的申请递交到民用贷款审批,几个月都没有得到贷款批复,即使批复了,遇到估价这个环节也掉入深坑,最后的结果是赔了夫人又折兵,时间浪费了,手续费打水漂了,贷款人夜不能寐。


讨论清楚这个问题之前,按照经验之谈,咱们先给这些真假李逵物业的价格做一个范围,按照加拿大安省现今市场价值为例,价格在$3 Million以内的界限不清晰物业是李逵和李鬼的聚居区。这个话题听起来很大也很乱,常常让人感觉无从判断;那么我们用一些标志性的符号做排除法。

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1) 土地使用区划Zoning,加拿大土地使用区划大致分为工业,农业,商业,民用住宅(低密度,中密度,高密度)。由于地域和土地用途的特殊性,也可看到旅游商业,混合用途,娱乐性质等特殊土地使用区划。物业所在的土地使用区划决定了地上建筑的合法用途,换言之,就是无论地上建筑出售时作为何种用途都必须和土地使用区划相符。有看官看到这里肯定会问,如何核实土地使用区划?最简单有效的方法是向该物业所在的市政府或镇政府询问,当然也有更简便的方法就是从物业Listing中找到蛛丝马迹,比如商业物业地税明显高于民用住宅地税,农业物业地税又低于民用住宅地税等。


给各位看官举一个例子,客人购买一个拥有20英亩土地的房产自住,由于自住这个用途,客人申请了民用贷款,耗时两个月没有得到银行批复,接连换了几间银行都得到同样的拒绝,估价报告也反复做了几次。由于购买时势在必得,并没有要求贷款条件,客人已经是开弓没有回头箭。接到案子的时候,简单看了几个文件,询问了几个问题,就确定了问题的症结,客人的使用用途和土地使用区划产生了误解,从面积和地税判断出该物业属于农业用地,虽然客人购买用来自住,但是不应申请民用贷款,应当申请农业贷款。


 2) 混合用途Mixed Zoning,此类物业的代表作是我们常说的“上居下铺“,商业用途和民用用途同时出现在一栋建筑。这是一个房地产开发,生活方式和城市化进程中的产物,现今的房地产开发已经很少见到此类物业的建设。此类物业的集中区域在市中心,镇中心交通繁忙的路段,由于开发此类物业的时期,受到城市人口结构密度,交通等因素的限制,人们的生活方式习惯住在楼上,楼下的商铺就可以提供日常所需的各类服务。此类物业在现今城市化进程中的最大弊端是土地使用率极低,土地价值大大超过地上建筑产生的经济价值。投资此类物业的投资人看重的是土地价值和开发潜力。如果同样位置,按照现今城市化进程,房地产开发和人口密度的成品一定是高层condo或office


给各位看官举一个例子,客人从外省落户安省,因为同时需要寻找做生意地点也要解决一家人住宿问题,看中了一个三层的“上居下铺”物业,楼下可以做生意,楼上自己住一层,租出去一层,即解决了做生意问题,一家人也有地方落脚,还能收取一层租金,计划是丰满的,但是现实却是很骨感。由于信件投递的问题,楼下和楼上两层都有单独的门牌号地址,客人把第一层商业部分申请了商业贷款,楼上民用部分申请了民用贷款,结果可想而知,物业在土地注册只有一个PIN,用一个贴切的形容就是一个女儿嫁了两个女婿。这种情况银行的态度是虽然有民用部分,但是需要按照商业贷款审批。


 3) 小型公寓 Small Apartment,什么算小?咱们这里聊聊4个单元到10个单元的公寓类型,肯定有看官会问?这类物业Zoning和实际用途都是民用啊?为什么放到商业贷款来讲?难道是跨行业抢劫?先来聊聊这个单元的问题,一个独立民用房屋是Single Dwelling,同一个建筑结构两个分门结构是Duplex,同理三个门是Triplex,四个门是Fourplex,咱们到这里暂停一下,大多数银行对于Fourplex以及以下的贷款审批还是算民用贷款范畴,从5个单元以上的小型公寓就归属于商业贷款审批了,当然审批条件和利息都会按照商业贷款执行。也有一些不按队形站队的银行根据自身的市场占有率,和风控部门把民用贷款审批限制的单元数字上调到5个单元甚至6个,不过还没有发现那家银行敢把7个单元的小型公寓放在民用贷款渠道审批。


这个地方没有什么例子,大家该申请什么类型的贷款数门就搞定了。不过有一个经验之谈和看官分享,如果您经常关注国内新闻,特别是北京新闻,您对这些词肯定不陌生,“拆墙打洞”,“私搭乱建”,“违章建筑”;您猜的没错,根据多年的从业经验,加拿大小型公寓是“私搭乱建”的集中区域。为什么这会是一个现象呢?试想,一个小型公寓如果能利用闲置空间,例如地下室,阁楼,加以改造,加装厨房,洗手间,从而到达获得额外房租,何乐而不为呢?甚至有想法,有才能的房东把小型公寓车库改建成了两套2 Bedroom Apartment,以上现象大多时候并没有获得Permit,难道加拿大没有“城管”吗?这些现象已经变成了既定事实被认同,“城管”大老爷都是视而不见,民不举官不究,因为整个区域都是存在这个相似现象。银行对待这些问题也是睁一只眼闭一只眼。如果您投资了一个合规的小型公寓,那恭喜您,自己偷着乐吧。

 

4) 公司持有 Corporation holding,这里谈到的公司持有,特指的是公司持有民用房地产,比如一间控股公司名下持有民用出租房产。我们用排除法,房产的土地使用区划属于民用,实际使用也是民用出租,只有持有人这个部分是公司。这是一个灰色地带,也就是这种结构的贷款既可以申请民用贷款审批,也可以申请商业贷款审批。为什么会出现这样的产权持有结构呢?是因为风险控制,税务,贷款条件,持有房产位置,以及持有房产数量决定的。


给各位看官举一个例子,客人经营自己的公司,个人名下拥有多套民用租赁房,由于个人贷款的审批条件和数量限制,客人决定使用控股公司分别持有以后购买的民用租赁房。这个持有和债务结构的调整,使得公司持有的民用房产按照商业贷款的审批条件申请,即可以用到公司收入,又可以使债务不计入个人名下,个人的信用报告Personal Credit Bureau不显示此项债务。另外一种常见的公司持有民用房产的例子是,投资人购买门牌号相连的民用房产,按照规划法,相同持有者持有门牌号相连的房产,会导致产权合并Merge,这样的结果会导致日后的交易出现困难,产权需要分离 Severance之后,才便于日后交易。一种常见的方法持有门牌号相连的房产就是每个房产分别由不同的公司作为持有人。

 

5) 自然人持有 Individual holding,初次接触商业物业的投资者或许还没有注册成立公司,也有一些误区认为只要商业物业持有在个人名义就可以按照民用贷款审批,利息和贷款额度会比较有利。个人名下持有商业物业在法律结构上没有问题,问题在于税务,责任风险,日后交易产生的相关费用等。所以建议投资者尽量避免使用个人名义持有商业物业。

这里的例子是,如何在没有注册成立公司的时候出价购买商业物业?地产经纪会使用 OREA Series 500 系列表格,在买家 Buyer一栏,只需要填写个人名字加授信字样即可,如WuJi Zhang in TrustWuJi Zhang, In Trust for a Corporation to be Formed,待后续尽职调查,和商业贷款安排妥当的时候,再提交Amendment更换公司名称即可,这样操作剩去了购买之前注册公司,和公司结构安排的麻烦。  

 

无论您是投资人,地产经纪还是贷款专家,了解了李逵和李鬼的区别都会让您事半功倍,躲过深坑,夜夜可寐!

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