新移民首次买房十步曲

2019-05-16 Rifo

许多新移民买房过程中发现除了要快速地帮助新移民了解加拿大,了解多伦多,了解不同豪宅区域的特点,了解学区,了解社区,了解自然环境,人文环境,教育环境等等,还有一点非常值得重视:尽我们经纪的一切可能,帮新移民朋友们尽快了解在加拿大买房需要经过哪些程序,哪些过程。    



1.找经纪

在以前的文章中多次强调找一个优秀的地产经纪对客户买房的重要性,不同的经纪具有不同的资源,不同的谈判能力,不同的沟通技巧,不同的服务内涵和服务品质,移民朋友不管如何选经纪,选择什么样的经纪,有几个核心的因素一定要把握:口碑和人品如何;是否非常专业;是否非常专注于某个领域;是否值得信赖;是否具有较强的谈判能力等,总之:选择不同的经纪会产生不同的结果,而对地产经纪的选择是新移民朋友能否成功买房的第一步,同时也是最重要的一步。


 2.看房

 在找到一个信得过的经纪之后,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有较强的专业知识,关注你的需求,并提供建设性的建议,诚实可靠。在找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:

1)房子的状况(Condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。多伦多的房子大多是木结构的,外面贴了一层砖,有些甚至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为象国内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,这里的砖墙漂亮是漂亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你不用担心,绝对塌不了。普遍隔音不太好;卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店,甚至还不如某些高级公寓,但比一般的商品楼要好多了,“美标”算是很普通的。检查地板走路是否有吱呀声,有一点很正常,但别太响了;你还要仔细检查天花板、窗户下面和basement是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常,等等。

2)地税(Property Tax)和水电气费;要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,通常会把室内温度设定于摄氏二十一二度。每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支,每月少则一两百,多则五六百,视炉子和隔热情况而定。加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便,目前多伦多几乎没有用油的房子。

3)建筑图(Survey);这张图可不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位图。申请贷款,将来卖房可能都可能需要它,所以卖方最好有这张图。Condo Apartment和Townhouse没有Survey。

4)中央空调;因为多伦多夏天不太热,三十多度的日子没有几天,一般用电扇就行,但大部分房子还是有中央空调的。

5) UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事,费力不讨好,里外不是人。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。

6)朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统,风水或者迷信,一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

7)最后有必要提一下高压线,因为在North York、Scarborough和Markham,靠高压线的房子很多,并且都在不错的地区,高压线的心理作用远大于实际危害,至于买不买,移民朋友自己拿主意。

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3.下Offer

在看完不同的房子并决定买房后,就进入到下OFFER阶段。房主已经有了一个要价(Asking price或Listing price),你可以就地出价,加拿大管这叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,可价钱得你自己定。这个还价可是门学问。买家当然想是越便宜越好,但你不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心,他不理你了,你还得自己往上涨,非常被动。负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见,但最后主意还是要你来拿。各项条件都在建议书内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5天,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。

合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后通牒”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。双方差距千八百元而不能成交的事也时有发生。

最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就真的不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你不要这个房子,钱会完整的退给你。

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4.验屋

在签完OFFER之后,进入下一阶段:包括验房,找律师,办贷款,上保险等。大吉认为几年新的房子就不用验了,但很老的房子或比较老的你最好要找验屋师。验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,没有十全十美的房子,当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。

但有一点一定请大家记住:在下Offer以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主不会再为你做任何其它的改进或装饰,有些买主在成交后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,更有甚者,动辄拿不给Waiver相要挟,就迹近于无赖了。这时法律不会保护你的。



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5.按揭贷款

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的,还可以接原屋主的。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,你要给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了,你准备搬家收钱吧。另外,别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构,他们会把你的贷款直接交给律师的。目前有部分经纪建议客户提前获得银行的Mortgage Preapproval,即提前获得银行的贷款批准。

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6.找律师

在验房合格后就需要找房屋买卖的律师,负责办理和房屋相关的法律工作。Status Certificate是Condo Apartment和Townhouse才有的有关文件。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由卖方支付。这个东西在Condo买卖时是必须的,卖主在10BANKING DAYS内交给买主,买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。如果以上任何一个条件没有满足,你的经纪人会要求你签一份Mutual Release,即免除合同,对方接着卖他的房子,并尽快把定金还给你。

在合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。律师会把房子的历史查个清楚。土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用。律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。


7.上保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则你拿不到钱。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。买Condo不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了。但其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

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8.水电气

打电话给水电天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。别忘了,晚了你可能得不到某些服务,没准儿还得多交钱。当然,有些负责的律师会主动帮你打这些电话的。如果你在多伦多,电话是:416-338-4829(水),416-447-4911(Gas),416-542-8000(电)。如果你在Markham,电话是:905-477-3844(水和电),Gas的电话和多伦多是一样的。


9.签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带上律师通知的资金准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

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10.Visiting Day和交房日(Closing Day)

在OFFER生效和交房屋之间买方一般有2次机会看房,目的是进一步了解今后属于自己的房子,或为了买一些家具窗帘做一些准备。最后一次看房主要是检查卖家留下来的电器的工作状态是否正常,是否有其他不正常的情况发生。CLOSING DAY是指交房日。这天,买卖双方律师都会派人到地产登记机构(也就是房管局)去办理所有的手续,几点能办完不一定,一般在下午四五点钟,会通知你去拿钥匙。先别急,拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,一定别搬进去,律师会解决的。到此为止,房子是你的了,然后事儿就多了,买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司,从今开始,房子的所有费用 就由买方支付了。


总之,到加拿大买房是件大事,能否找到一位既有较高的职业道德,对客人很负责任,又有超强的专业技能的地产经纪是你能否在加拿大实现HOUSE DREAM最重要的开始。

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