如何缩短贷款的摊销期、减少贷款利息成本?

2019-07-19 Rifo

本文原创作者:Scotiabank房贷专家Kathy(王雷) 647- 291-7958,或加微信kathywl


利息支出一向是人们在选择贷款是最注重的一个要素。但减少利息支出并不是只有降低利率才能达到。通过合理选择贷款还款频率或提前还款优惠政策等等,同样可以达到节省利息的目的。

贷款的摊销期(Amortization Period)通常是人们在选择贷款时容易忽视的一个因素,了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系,才能合理选择摊销期,做到有效降低贷款成本。

· 摊销期和贷款期的区别

按揭贷款的摊销期是指你还清全部贷款所需要的总年限。目前市场上的房贷产品的摊销期一般为25或30年。如果你选择首付低于20% 的话,则贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款期(Mortgage Term)  的,贷款期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限,这个期限可以短至6个月直到长达10年。

· 较长的摊销期的好处和成本

多数人会选择较长的摊销期,因为这样可以降低他们的月供额:摊销期越长,月供额越低。月供额的高低决定着有些人买还是不买房子。然而,越长的摊销期也就意味着你需要更长的时间来还清贷款本金,也就是说你将偿付更多的利息,而这可能影响你在其他重要事项上的储蓄,例如退休。

· 总利息成本跟摊销期长短成正比

下面表格里的数字是按照贷款额$500,000,利率3.2%计算得出的。

摊销期限

月供额

利息总额

总供款额

10年

4,869

84,331

584,331

15年

3,496

113,238

613,238

20年

2,817

176,314

676,314

25年

2,417

225,350

725,350

30年

2,156

276,362

776,362

 

通过上面的比较很容易看出,随着摊销期的增长,所付利息的总额随之增加,这意味你为购买这套物业所付出的总利息支出也会增加。但同时,随着摊销期的增长,每月的月供额会逐渐减少,这样购买房子的可能性就大大增加了,因为供得起。

除了按利息总额作比较,我们还可以换一种方法,用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是用上面的例子,我们按5年期结束时所偿还的本金比例,比较如下:

摊销期限

5年底剩余本金

5年偿还本金总额

5年偿还本金比例

10年

269,800

230,200

46 %

15年

358,983

141,017

28 %

20年

401,268

98,732

20 %

25年

429,002

70,998

14 %

30年

445,969

54,031

11 %

我们看到随着摊销期的加长,前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。

· 如何有效减少贷款的利息支出

1增加还款频率,尽量缩短还款周期。如果可以尽量选择bi-weekly还款,一来每两周与你的工资发放频率相符,不会造成供款不及时,再者,选择加速的bi-weekly还款,一次还半个月的月供额,因为一个月是长过两周的,所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。我曾亲自试验过,改成bi-weekly还款后,我的30年贷款摊销期一下子缩短为254个月了。

2)充分利用贷款合同规定的提前还款条款,一般银行允许15%+15% 提前还款,没有罚金。这就是说每年允许多还总贷款额的15%(一些银行规定必须一次性在年底还,有些则可以累积,请看清贷款合同中的条款,合理利用),此外还可同时选择月供额增加15%。在能力许可的情况下,增加供款额,多还的部分将全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出,缩短摊销期。

3)在贷款期到期续签时,也去其它银行打听打听,看看续签后的条款是不是市场上的最佳选择,如果遇到有银行的促销利率,转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。挑选银行除了看利率之外,也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件,同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期内会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等,这无疑会使转换银行变得更加容易。

摊销期直接影响贷款的总利息成本,了解摊销期和利息成本的关系,选择最适当的摊销期,才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪的房子。已经做了房奴的,今天就去看看,能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。

 

本文仅代表作者个人观点

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